Приобретательная давность на недвижимое имущество

Условия приобретательной давности на недвижимое имущество

 

Во времена СССР юридического термина “приобретательная давность на недвижимое имущество” не существовало. Все недвижимое имущество, которое не принадлежащее никому, автоматически становилось государственной собственностью. Однако в конце 1990 года был принят закон “О собственности в РСФСР”. Новый закон впервые поставил в один ряд частную и государственную собственность. Этим же законом вводилось понятие “приобретательная давность”. Тогда же законом был установлен срок приобретательной давности: он составил 15 лет. Впоследствии эта норма вошла в Гражданский Кодекс (ст. 234).

Немного истории

Конституцией СССР 1936 года частная собственность на жилище была окончательно ликвидирована – все частное жилье переходило в так называемую личную собственность. Даже дом в деревне находился в собственности колхоза, и продать его можно было лишь по решению общего собрания колхоза: новый владелец еще должен был доказать свою необходимость сельхозартели. Строящиеся в городах за счет личных сбережений граждан кооперативные квартиры также не могли быть настоящей частной собственностью. Даже в случае смерти владельца такой квартиры, он не мог завещать свою жилплощадь детям или внукам – наследовался только пай, т.е. внесенные в строительство деньги. Для приобретения своего жилья наши сограждане шли на самые разнообразные хитрости – фиктивные браки и разводы, фиктивно прописывали в квартире дальних родственников, ну и, конечно, несли взятки принимающим решения. С введением в действие нового закона о собственности большая часть этих проблем ушла в прошлое.

Новые времена – новые понятия

С 1 января 1991 года гражданам разрешили иметь жилье в частной собственности, что подразумевает полное распоряжение своим имуществом: приобретать, владеть, продавать, завещать, дарить и т.д. Этим же законом вводилась обязанность регистрировать право на недвижимость, которой гражданин владеет только фактически. Ст. 234 Гражданского Кодекса устанавливает 15-летний непрерывный срок продолжительности добросовестного и открытого пользования ничейным имуществом как своим. Теперь после фактического 15-летнего владения гражданин может получить законное право владения собственностью. Этот срок называется “приобретательная давность”.

Надо отметить, что реально воспользоваться этой нормой возможно только начиная с 2009 года. После вступления закона в силу исчисляется исковая давность, т.е. время, когда гипотетический собственник имущества может потребовать возврата его владений из незаконного использования. По действующему законодательству, срок исковой давности – 3 года. После этого надо отсчитывать 15 лет.

Условия приобретательной давности

Законодатель установил пять условий, при выполнении которых гражданин может получить на свои владения право законной собственности: длительность и непрерывность срока владения, добросовестность и открытость своих действий и обязательно владение этим чужим имуществом как собственным. Однако выполнение каждого из этих условий необходимо будет доказывать.

1. Длительность. Это основное объективное условие. Определить начало пользования можно по свидетельским показаниям, квитанциям уплаты налога на имущество, различным коммунальным платежам и другим доказательствам. К сроку длительности можно присоединять время, когда имуществом владел правопреемник. Закон предусматривает замену лица владельца, например, вступивший в законные права наследник фактического владельца.
2. Непрерывность срока. Это условие подразумевает, что весь давностный срок владение не может прерываться. При этом срок не должен прерываться не только физически, но и юридически. Например, иском собственника этого жилища или признанием фактическим владельцем прав других лиц. Передача недвижимости во временное пользование кому-либо (например, сдача в наем) не влечет прерывание срока давности, если это лицо признает арендодателя законным владельцем.
3. Открытость. Под открытостью понимается, что фактическое владение недвижимостью обязательно должно быть явным. Любое утаивание имущества от возможных конкурентов, которые могут иметь право оспорить имущество, непременно повлечет отказ в признании приобретательной давности. Как пример с недвижимостью приведем попытку утаивания имущества от возможных наследников бывшего собственника.
4. Добросовестность. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10 добросовестным признано давностное владение недвижимостью, если лицо, владевшее им, не знало, а также не могло знать, что у него нет основания на право собственности. Например, гражданин снимал квартиру у одинокого собственника. После смерти арендодателя лицо продолжило пользоваться этим жилищем, не зная о существовании наследников, которые имеют право потребовать возврата им недвижимости. Тогда приобретательная давность на квартиру будет признана добросовестной.
5. Владение имуществом как собственным. Это условие по своему смыслу близко к открытости. Владеющий недвижимостью как своей и перед третьими лицами будет представляться собственником. При попытке скрыть фактическое имущество гражданин теряет право на регистрацию жилища по приобретательной давности.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности по обстоятельствам ст. 234 ГК РФ происходит исключительно после установления в законном порядке самого факта приобретательной давности.

Желающий перевести свое фактическое владение в разряд полноправной собственности обязан собрать необходимые документы и обратиться по месту нахождения этой недвижимости с исковым заявлением. Для примера можно воспользоваться образцом искового заявления в суд на рис.1. И если пользование собственностью возникло правомерно, права третьих лиц не были нарушены, то гражданин станет полноправным собственником этого недвижимого имущества.